09.03.2021

10 правил рынка недвижимости! Это должен знать каждый: собственник, покупатель, арендатор!

1. Собственник вправе самостоятельно определять, с кем будет или не будет заключен договор (продажи или аренды).

Собственник сам распоряжается имуществом и сам устанавливает цену. Согласно 35 Главе Конституции РФ Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Это значит, что собственник может утром назначить цену за недвижимость 3 миллиона рублей, а на следующий день передумать и поставить 5 миллионов рублей. Поэтому не надо закатывать истерики и кричать, что это чьи-то происки. Каждый собственник вправе решать с кем, за сколько и когда будет заключен договор. Поэтому любая цена, которую вы видите в рекламе, должна уточняться вами, потому что продажа вторичной недвижимости или сдача в аренду не подчиняется закону о торговле.

2. Собственник, как и покупатель вправе самостоятельно совершать сделку с недвижимостью, равно как в праве нанять на это любого помощника.

Часто люди возмущаются и пытаются "выйти на собственника" напрямую, не понимая, что собственник может совсем не желать общаться об условиях самостоятельно. Уважайте желание собственника. Собственники должны быть готовы к обратному! Покупатели для поиска недвижимости нанимают агентов, поэтому вам будут звонить агенты, а не сами покупатели!

3. Вы можете завтра оказаться на месте собственника или покупателя, продавая (покупая) недвижимость.

Часто покупатель (арендатор) забывает, что может завтра оказаться в той же самой роли. Поэтому возмущения "Да какое он имеет право столько просить за свою недвижимость" оставьте при себе. Всегда попробуйте занять позицию Собственника. Собственнику стоит тоже занимать позицию противоположной стороны и прислушаться к тому, что говорят покупатели про рынок, аналогичные объекты и его квартиру.

4. Рынок недвижимости - рынок идеальной конкуренции.

Рынок — это толпа собственников, где каждый назначает свою цену, руководствуясь, своей логикой. Здесь нет четкой оценочной стоимости!!! Выходя на рынок недвижимости, оставьте свою экономическую безграмотность за дверью! Все цены на рынке в рекламе - волеизъявление собственника! Желание получить за свою недвижимость. У каждого своя логика назначения цены. Оценивать недвижимость по ценнику в рекламе могут только безграмотные люди. Цена на недвижимость определяется ценами в договорах купли продажи или арендными ставками в заключенных договорах аренды.

Более низкая цена в Рекламном объявлении всегда будет забирать у Вас покупателей и арендаторов.

5. Все цены включают в себя стоимость услуг агентов и юристов.

Не все можно рассмотреть и просчитать. Когда вы думаете, что не заплатили комиссию, глубоко ошибаетесь. Даже если вы покупаете недвижимость напрямую у собственника, он назначал цены, глядя на рекламные объявления, в которых была учтена комиссия агентов и юристов. Поэтому в цену своей недвижимости собственник всегда включает агентские комиссионные, даже если агента не нанимал. Это экономический закон рынка!

 

6. Даже если твоя недвижимость идеальна - готовь ее к продаже, покупатель будет покупать то, что имеет "лучший" товарный вид.

Если покупатели не владеют информацией о качестве товара в той же мере, что и продавцы, плохие товары вытесняют хорошие. Поскольку истинное техническое состояние продаваемой недвижимости гораздо лучше известно продавцу, чем покупателю, при покупке заранее нельзя предсказать, окажется недвижимость «хорошей» или «плохой». Поэтому покупатель ожидает купить (снять) недвижимость некоторого средневзвешенного качества и готов заплатить за неё некую средневзвешенную цену. Таким образом, продавец даже заведомо хорошей, ухоженной недвижимости без предпродажной подготовки не может получить справедливую цену за свой вариант, если продавец заведомо "плохой" недвижимости придает ей более привлекательный товарный вид. Это доказанный экономический закон рынка! Не надо кричать всем "моя недвижимость и так хорошая, зачем ее готовить!"

7. Выгоду сделки никогда нельзя просчитать до конца.

Все наши попытки просчитать все параметры сделки обречены на провал, так как мы не можем обладать всей необходимой информацией для принятия окончательно верного решения. Поэтому часто приходится объяснять - принимайте решение на основе максимально собранной информации. Чем меньше информации вам предоставил продавец, тем рискованнее принятие решения.

8. Торгуйтесь! Но, не на словах, а на электронной переписке или в письменной форме.

Вы не в гипермаркете, здесь нужно торговаться. Проблемы в том, что большинство покупателей думает, что на рынке недвижимости и продуктовом гипермаркете действуют одинаковые правила: если на ценнике написана цена, то что торговаться? Это - рынок, где главный навык - проведение переговоров о цене сделки. Важно не "красиво" рекламировать недвижимость, важно уметь вести переговоры о цене сделки. Торг на словах превращается в "восточный базар". Поэтому торговаться надо в официальной переписке. Цена сделки - результат переговоров.

9. Покупатель имеет право передать продавцу свою цену!

Главное преступление агента - сокрытие информации от продавца, какую цену предложил покупатель! Покупатель вправе предложить за недвижимость свою цену, иногда даже Большую, чем указано в рекламе, если на объект претендует другой покупатель. Часто в процесс торга агенты скрывают сумму, которую назвал покупатель, тем самым лишают продавца ключевой информации о сделке. Требуйте прозрачности при переговорах о цене! Требуйте со своего агента сообщать все цены, которые могли называть покупатели!

10. Реклама всегда будет искажать информацию об объекте недвижимости.

На то она и реклама. Не доверяйте порталам! Недвижимость смотрится не глазами, а ногами! Обязательно начинайте все осматривать в живую!